虽然没有正式对外公布，但北京市国土资源局欲降低土地交易门槛以鼓励开发商买地的消息，已不胫而走。

 

　　10月27日下午，在北京市规划展览馆报告厅，由北京市房地产业协会与伟业我爱我家集团联合主办的2011年北京市房地产发展情况及未来趋势判断研讨会上，北京市土地整理储备中心市场部部长雷蕾，对北京市今年的土地供应情况及明年的问题作了阐述。也就是这次会议上透露：北京市将采取降低竞买保证金到20%、放宽付款进度、减少保障性住房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等措施，鼓励开发商买地。

 

　　11月4日，截至本报记者发稿前，北京市土地整理储备中心市场交易部相关负责人表示，雷蕾仍在出差，对上述说法“不太清楚”。但本报记者从其他途径获悉，在上述内部形式的研讨会上，北京市国土资源局确实提出了应对经营性用地土地收益下降的上述方案。

 

　　多项鼓励措施在酝酿

 

　　“这是个内部研讨会，参会的人都被要求不要随意散播会议的敏感内容。”记者联系一位参加上述会议的业内人士，其透露，当日北京市国土局相关人士确实在会上提出了下一步要采取的鼓励开发商买地的上述措施，以缓解北京市土地市场成交低迷以及土地收益下降和溢价率下滑的态势。

 

　　据统计，今年1~10月，北京市土地市场共成交经营性用地98宗，面积868公顷，相当于去年同期的86.8%，仅完成了全年计划1770公顷的49%；成交额827亿元，相当于去年同期的98.5%；但政府土地收益只有372亿元，仅相当于去年同期的73.1%。

 

　　关于北京市经营性用地土地收益下降的原因，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析，一方面是在于房价上涨造成政府土地收储成本上升，使土地出让收益率下降；另一方面，则是当前政策调控下的房地产市场低迷，使开发商拿地热情下降，底价成交时有发生，造成土地溢价率下降。

 

　　记者从多家房企拿地经理人处得知，目前还没有接到北京市国土局提出的上述鼓励开发商买地的口头及书面通知。从当前正在交易地块的挂牌条件来看，竞买保证金比例依然是住宅用地为30%、商业或多功能用地为15%的比例。但记者同时获悉，北京市一些区县分局已计划采取“拆分小地块上市”的策略。

 

　　陈亮认为，北京市土地主管部门近期将极有可能出台措施降低土地市场门槛，提高开发商拿地的积极性。如降低竞买保证金的收取比例、放宽付款进度、减少出让地块保障性住房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市降低地块总价等。除此之外，还将推出更多优质地块吸引开发商拿地热情。

 

　　“如即将于11月17日接受报价的北京市朝阳区来广营B1~B3组团居住及商业金融项目地块，该地块规划建面28.38万平方米，容积率2.04，不但包含住宅及商业用地，同时还规划有中小学及医院用地，十分适宜大型居住社区的开发。”陈亮表示。

 

　　本报记者获知，已有北京市本土的上市房企购买了上述来广营地块的标书，意欲参加上述地块的竞买。该企业拿地负责人表示，从标书看，该地块的竞买保证金比例仍然为30%，付款条件也没有大的变化。

 

　　开发商买地更关注风险

 

　　陈亮分析，虽然持续的调控让众多开发商资金紧缺，但万科、保利等大型房企仍有足够实力在北京土地市场有所斩获。如果北京市国土局出台上述降低土地交易门槛的措施，还将使更多中小开发商有机会参与到年底之前土地市场的竞争中去。

 

　　其分析，由于供地计划的压力，11月、12月北京的土地市场将有大量地块推出，开发商也将拥有更大的选择空间，土地成交放量可以预期。但土地市场竞争也会加剧，虽然溢价率不会太高，但市场会出现供需两旺。

 

　　但接受记者采访的多家房企拿地经理人，对北京市拟出台的上述鼓励措施并没有过多欣喜，均表示还会采取保守拿地心态。

 

　　“市场好时是从房价上行的角度计算收益，制定拿地价格，更侧重对收益的研判；现在市场不好，房企拿地是从房价下行的角度来制定拿地价格，更侧重对风险的研判。”北京一家房企拿地负责人告诉记者，其所在企业目前拿地之前做地价测算时，一般是以地块所在区域房价下行10%~15%为标准，如果计算下来还有较好的利润空间才会拿。

 

　　对于北京市国土局酝酿的上述鼓励开发商买地的做法，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示赞同。其分析，国务院总理温家宝10月29日主持国务院常务会议时，就已指出要更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性。

 

　　但邹晓云同时提醒，企业拿地仍要量力而行，以免后期出现被囤地风险；政府也应在放松土地出让门槛的同时，加强供后监管，以防开发企业主动囤地。

(作者：兰亚红)