2010年以来的新一轮房地产宏观调控对全国房地产市场产生了深刻而重要的影响，一年多来江苏认真贯彻落实国家各项调控政策措施，全省房地产市场总体运行平稳，宏观调控成效逐步显现。但是当前房地产市场发展仍面临许多不确定因素，如何进一步巩固和扩大调控成效，更好地促进我省房地产市场持续稳定健康发展，也是摆在政府、部门、企业和消费者面前的共同课题。

　　一、国家房地产调控政策回顾和江苏贯彻落实情况

　　（一）国家房地产调控政策出台背景

　　2009年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策以及一系列刺激房市政策的影响下，我国房地产市场急转向上，从年初的“试探性反弹”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，房地产市场迅速由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣。国家统计资料显示：2009年全国商品房销售面积9.4亿平方米，比2008年增长42.1%，其中，占比90%以上的住宅销售8.5亿平方米，增长43.9%；同期商品房销售额4.4万亿元，增长75.5%，其中住宅销售额3.82万亿元，增长80.0%，销售面积和销售额在2009年均达到了历史最高水平。与此同时，伴随而来的是房价的普遍攀升，2009年全国70个大中城市新建住宅价格同比上涨的有69个城市，房屋销售价格指数由3月份的98.7上升到6月份的100.2，而后攀升到9月份的102.8，到12月份已达107.8，其中，住宅销售价格指数3月、6月、9月、12月份分别为98.1、99.4、102.7和109.1，上升的更为明显。面对不断走高的房价和过热的市场，中央审时度势开始对房地产市场进行降温，2009年12月中央经济工作会议召开，调控的序幕就此拉开。

　　（二）调控政策的具体内容

　　2010年，被称为房地产的调控年。调控可概括为三轮，第一轮调控是以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）为标志，以“平稳发展”为总体基调；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）为标志，以“坚决遏制房价过快上涨”为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志，以“巩固调控”为总体基调。2011年新一轮房地产调控继续展开，主要标志是国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》（简称“新国八条”），随后，相关部委又出台了一系列政策与“新国八条”相配合，调控继续深化。2011年新一轮房地产调控的目的是为了继续巩固和扩大2010年调控的成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。

　　纵观我国的房地产市场，自1998年停止住房实物分配，住房商品化、社会化以来，政府这只有形之手对房地产市场的调控从来就没有停止过，本次调控与以往不同点在于：

　　1、调控“一轮严于一轮”。2010年第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台“国十一条”；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由“平稳发展”转向“坚决遏制过快上涨”；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着“金九银十”的到来，市场又出现变化，因此第三轮调控出击。 2011年新国八条出台，是因为调控成果尚不巩固，国家对限购、限贷等政策更为具体化，并要求建立住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等。2010年的三次调控和2011年的调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极变化做出的及时反应。

　　2、既调“需求”，又调“供应”。需求端，严格执行差别化信贷政策，提高首付款比例，对已拥有2套及以上住房的家庭，实行限购、调整个人转让住房营业税政策等，抑制投资投机性需求。供应端，加大保障性安居工程建设力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

　　3、严“商品房”，宽“保障房”。主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格管理；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。

　　4、问责与监督相结合。要求地方政府公布本地区房价调控年度目标，这一举措史无前例，既强化了地方政府责任，又有利于行政问责和群众监督相结合。

　　（三）江苏贯彻落实国家调控政策主要措施

　　作为经济发达省份之一的江苏，2009年房地产市场的运行轨迹和全国一样，量价齐升，全年全省商品房销售面积比上年增长83.3%，销售额增长122.8%，销售价格每平方米增长20%以上。在国家一系列调控政策出台后，我省抓好调控政策的落实，力促房地产市场健康平稳。

　　1、以省政府办公厅的名义下发文件。2011年下发了《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》、《关于贯彻国务院督察组要求进一步做好住房保障和房地产市场调控工作的通知》、《江苏省关于进一步推进保障性住房建设意见》、《江苏省公共租赁住房管理办法》等文件。全省所有市县均确定了2011年度新建住房价格控制目标并向社会公布。

　　2、认真执行房地产调控各项政策。在土地供应方面，编制用地计划，落实保障性住房、危旧房改造和中小型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，实行“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种土地出让模式，建立了土地供需和地价变化态势研判机制；在信贷政策方面，执行和不断完善差别化住房信贷政策，严格执行二套房“认房又认贷”，二套房贷平均首付款比例达60.3%，加权平均利率为基准利率的1.104倍，均超过国家标准，对第三套及以上住房贷款暂停发放；在税收政策方面，全面执行调整后的营业税政策，并及时调整土地增值税预征率和核定征收率，加强土地增值税清算工作等。

　　3、加强信息引导。利用媒体、网络等各种形式正确解读房地产调控政策，着力引导居民树立科学合理的住房消费观念，在南京、无锡、苏州和徐州4市实行了住房限购政策。

　　4、强抓住房保障。一是明确目标。在国家下达我省保障性住房建设任务的基础上自加压力确定2011年全省保障性安居工程建设任务45万套。二是为保障性住房建设搭建融资平台，解决资金瓶颈。三是加强保障性住房管理。

　　5、为保证房地产市场规范有序，重抓监管手段创新。一是严格商品房预销售管理，严格商品房（预）销售许可条件；二是加强商品房预销售资金监管和价格备案管理，积极引导开发商合理定价，杜绝频繁调价，严格执行明码标价；三是整顿规范房地产市场秩序等。

　　二、新政以来我省房地产市场变化和主要成效

　　（一）建设状况——规模居高不下，建设力度有趋缓之势

　　1、开发投资高位运行

　　2010年一季度以后，我省房地产开发投资大致保持在将近30%的速度运行，增速很平稳，未出现大的波动。全年完成开发投资4301.9亿元，同比增长28.9%。今年1-8月份，全省房地产开发投资完成3445亿元，比去年同期增长33.4%，增速比上半年回落0.4个百分点,同比提高4.7个百分点,比同期固定资产投资增速高11.1个百分点,占全部投资的比重为21.1%,同比提高1.9个百分点。

　　

　　

　　今年房地产开发投资表现为以下三个特点： 一是苏南地区开发投资占比提高、增速加快，呈持续强劲增长之势,在三大地区中保持领先地位。从总量看，1-8月份苏南地区房地产开发投资为2342.5亿元，在全省占比高达68.0％，比去年同期提高0.8个百分点，而苏中、苏北地区占比分别为12.9％和19.1％，同比分别回落0.1个百分点和0.7个百分点；从增幅看，1-8月份苏南地区房地产开发投资增速高达35.1％，比苏中、苏北地区分别高出3.2和6.2个百分点。

　　二是住宅的主体地位进一步强化。长期以来，住宅开发投资量在四大物业类型中一直居首位，比重在60％以上。今年以来，住宅的主体地位进一步强化，1-8月份全省住宅完成投资2555.4亿元,占比高达74.2％，，比上半年提高0.9个百分点，同比提高2.2个百分点；增幅为37.5％，比非住宅类投资增幅高14.3个百分点。

　　三是土地购置费占比高、增长快。今年1-8月份，全省房地产开发企业土地购置费为851.4亿元，占全部房地产开发投资额的24.7％，高于去年同期2.2个百分点，增速达46.3％，比开发企业完成的建筑安装工程投资增速（31.9％）高出14.4个百分点。从分地区情况看，苏南这一状况表现的尤为明显：在全省全部土地购置费中，77.9％来自苏南地区，同比增幅高达50.5％，占同期房地产开发投资额的近三成（28.3％）。土地费规模大，增速高，对于我省房地产开发投资有着很强的拉动作用。

　　2、建设规模继续扩大

　　2010年，我省施工规模3.5亿平方米，同比增长17.1%；其中新开工面积1.4亿平方米，增长49.1%。今年以来，我省房地产在建规模保持在20％上下的增速，新开工规模增速更高，建设规模呈继续扩大之势。1-8月份，全省商品房施工面积为3.6亿平米，同比增长19.6%，其中新开工面积1亿平米，增长19.5%；住宅施工面积为2.7亿平米，增长20%，其中新开工面积7856.9万平米，增长18.1%。具体表现有二：一是港澳台商在我省房地产开发中呈扩张之势。今年1-8月份，全省港澳台商房地产开发企业在建规模为2660.6万平方米，占比由去年同期的7.1％提高到7.4％，同比增长23.5％，比内资企业高3.3个百分点；竣工面积为239.1万平方米，占比由去年同期的4.8％提高到6.0％，同比增长20.3％，比内资企业高27.5个百分点；二是在建楼盘规模扩大。今年1-8月份，全省在建楼盘平均规模为57893平方米，比去年同期扩大13.2％；全省在建规模20万平方米以上的楼盘共306个，比去年同期增加64个，增长26.4％，占楼盘总数的比重4.7％，比去年同期提高0.7个百分点。

　　3、建设进度趋缓

　　2010年，我省房地产开发建设进度呈先快后慢的山峰状曲线：新开工面积于1-7月份达到79.9%的最高增速之后，逐月趋缓，全年增幅回落至49.1%；竣工面积增速在上半年达到最高值（20%），下半年逐步回落，全年竣工面积为8265.6万平方米，同比下降2.1%。今年以来，我省建设进度基本呈逐步趋缓之势。1-8月份，全省商品房新开工面积10445.1万平方米，同比增长19.5％，比年初增幅回落35.1个百分点；全省商品房竣工面积4016.8万平方米，同比下降3.0％，比年初增幅回落26.7个百分点。这一趋势表明：开发企业的建设进度正逐步放缓。原因主要有以下两点：一是近几个月的商品房销售低迷，企业资金回笼低于预期，加上银根收紧之后，企业申请贷款较为困难、银行放缓速度也趋缓，开发商的资金压力加大；二是在宏观调控下，开发商认为市场行情不够明朗，经营行为更为谨慎，很多企业采取观望态度，逐步放缓建设。

　　

　　

　　（二）销售状况——高开低走，热销区域发生位移

　　1、销量进入下行通道

　　2010年4月份，新国十条出台的当月，销量出现一次小高峰，自年初至4月份累计的销售面积为2559.5万平方米，同比增长26.0％，增幅达到当年最高值。之后，销量基本逐月走低， 8月份开始，销量逐月上行，全年呈前低后高之势。2010年全年销售面积为9377.7万平方米，同比下降8.5％。2011年以来，我省商品房销量总体呈现高开低走之势，增幅由年初的24.4%下降到一季度的9.9%，上半年继续下降到1.4%。1-8月份全省销售面积4842万平方米，同比下降0.4％，其中8月份当月的销量不足500万平方米，同比下降19.2%。

　　2、待售房量、速“双增”

　　2010年8月份开始商品房市场解除“霜冻”逐步向好，销量逐月渐增，年底全省商品房待售面积1573.9万平方米，比2009年减少70.4万平方米，同比下降4.3%。今年以来，我省待售商品房总体上呈绝对量增加、增速上升之势。3月末、6月末和8月末全省待售面积总量分别为1669.4万平方米、1723.1万平方米和1728.2万平方米；同比分别增长1.7%、6.8%和9.1%。

　　从今年8月末的数据看，待售时间为一至三年的面积占总量的55.9%，同比下降5%；36.2%的面积待售时间为一年以内，同比增长32%；待售时间超过三年的面积为137.2万平方米，占比7.9%，同比增长47.5%。

　　3、苏中、苏北地区好于苏南

　　苏南地区房地产起步早，相对较为发达，其对调控政策的敏感程度更高。特别是今年的限购政策，对楼市的影响甚大，而我省最早的三个限购城市南京、无锡、苏州均地处苏南。因而相比之下，苏中、苏北地区的销售状况要好于苏南：销售面积在全省比重提高、增速也快于苏南。

　　2010年苏南地区实现销售4575.5万平方米，在全省总量中占比48.8%，比2009年下降10个百分点；增幅为同比下降24.1%，而同期苏中、苏北地区的增速分别高达19%和10.5%。今年1-8月份，苏南地区销售面积2309.2万平方米，占全省总量的比重为49.4%，同比下降1.7个百分点；增幅为同比下降3.9%，比苏中、苏北分别低7.5和6.5个百分点。

　　（三）房价状况——高位趋稳，格局呈现新变化

　　1、房价总体高位趋稳

　　在调控政策影响下，2010年我省商品房成交量有所下降，但价格依旧在高位运行。据省建设厅网上交易备案系统数据显示，去年全省各省辖市区商品房销售平均价格由一月份当月的6038元/平方米上涨到十二月份当月的7813元/平方米，涨幅达29.4%；其中商品住宅均价年底比年初上涨了1878元/平方米，涨幅高达34.1%。

　　今年前8个月,全省房价在月度之间虽略有波动，但总体呈逐步趋稳之势。据交易备案系统数显示，今年以来，全省各省辖市区商品房销售平均价格在7000～8000元/平方米之间波动，其同比增幅一直保持两位数的高位，环比小幅震荡。1-8月，全省13个省辖市市区商品房和住宅的成交累计均价分别为7750元/平方米、7244元/平方米，南京、苏州两市的住宅成交均价更是分别高达12142元/平方米、11395元/平方米。以2010年城镇居民人均可支配收入计算，我省城镇居民一年所积累的资金在当下可购置的商品房和住宅面积分别为2.26平方米和2.66平方米，可见，当前的房价队居民的承受能力是个极大的考验。从增长幅度看，今年以来趋于平稳。前8个月商品房和商品住宅同比分别增长12.9%、11.2%,涨幅均低于年初（一月涨幅分别为33.5%、40.0%）、一季度（分别增长26.7%、29.2%）和上半年（分别增长15.7%、14.2%）的水平。

　　从二手市场看，省住建厅资料显示：1-8月，江苏省省辖市市区二手房、二手住宅成交均价分别为6689元/平方米、6963元/平方米，同比分别增长10.3%、11.9%；8月份当月，成交均价分别为6392元/平方米、6846元/平方米，同比分别增长1%、6.4%，环比分别下降8.1%、2.3%，价格重新下行。

　　2、区域差异特征明显

　　一是苏南房价涨幅低于苏中、苏北。统计资料显示，1-8月份，苏南地区商品房和住宅销售均价同比分别增长17.1％和13.8％，低于全省平均水平，而苏中、苏北地区的房价涨幅近30％。

　　二是辖市区房价涨幅低于市县。据统计资料，1-8月份，省辖市区商品房销售均价涨幅为16.6%，比市县增幅低9.2个百分点；其中住宅涨幅为13.3%，更是低于市县增幅13个百分点。

　　此轮房地产宏观调控政策对一线城市、经济发达地区的作用很明显，特别是限贷、限购政策的实施，让原先的楼市高温区大大降温。为拓展开发市场、缓解资金压力，很多开发企业纷纷转向房地产市场欠发达的二三线城市，在这些地区掀起一波房地产开发高潮。随着交通、学校、医院、购物等基础设施建设的逐步到位，中心城市的周边地区生活也较为便捷，其楼盘在价位上的优势更加凸显，很多刚性需求者开始在此置业，一些投资者、投机客也转战到此，助推了这些地区的房价上涨。

　　3、原因分析

　　房价居高不下，原因是多方面的，除了市场需求支撑外，还有如下因素的影响：

　　一是前几年商品房持续旺销，开发企业回笼和积累了大量资金，部分企业资金实力显著提高，加之很多开发商融资渠道转向多元化，部分企业抗压能力增强，降价的主观意识难以形成。目前我省房地产市场的全面降价还未开始，开发企业主要是通过特价房、清盘价等字眼打着楼市降价的擦边球，试探市场的反应，大部分降价销售的楼盘和房源不具备整体性，很多开发企业不是调低房价而是通过赠送车位、家具等方式进行促销，因此成规模的降价潮并没有真正出现。

　　二是开发企业成本提高：在“招拍挂”的土地交易制度下，土地成本在开发企业中占重要因素，一些楼盘的楼面价已经达到周围商品房的价格，这提升了人们对于房价的预期，助推了房价的上涨；精装房、成品房的供应比重在提高，与毛坯房本身就不同质，房价相应也较高；建筑材料价格和人工工资的上涨、节能环保等新型材料的使用、小区配套环境的优化和开发企业服务质量的提高，这些都增加了商品房的建设成本。此外，在日益重视教育的今天，学区房价位上涨也很快。

　　（四）资金状况——企业压力增大，抗压能力仍较强

　　2010年我省房地产开发企业资金状况总体良好，一直保持两位数的增幅。全年共到位资金9669.1亿元，是同期开发投资的2.25倍，高于全国（1.82）平均水平；同比增长29.9%，虽然比一季度（43.2%）、上半年（46.9%）和前三季度（35.8%）的增幅有所回落，但比同期开发投资增幅高1个百分点。今年以来，资金到位状况有所变化：

　　1、到位资金总量有趋紧之势

　　1-8月份，全省房地产开发企业共到位资金7925.9亿元，是开发投资额的2.3倍（去年同期该指标为2.6），增速为18.6％，比去年同期低21.5个百分点，较之同期开发投资增速低14.8个百分点。其中，本年到位资金5526.7亿元，同比增长11.9％，虽然比一季度、上半年分别提高10个百分点和1.3个百分点，但比去年同期低17.7个百分点。

　　2、到位资金结构变化明显

　　一方面，在信贷趋紧、销售趋缓的形势下，金融机构贷款和客户资金占比下降，企业自有资金比例相对提高。1-8月份，本年到位资金中，有四成以上（43.7％）是来自购房者的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”，两项之和达2416.7亿元，同比增长12.7％，比去年同期低4.9个百分点；国内贷款1091.6亿元，占比19.8％,，比重较去年同期回落2.6个百分点，同比下降1.2％，比去年同期低31个百分点；企业自有资金到位989.5亿元，占比17.9%，高于去年同期1.6个百分点。另一方面，利用外资增速加快。1-8月份，全省房地产利用外资达66.6亿元，虽然比重仅为1.2%，但仍比上年同期提高了0.4个百分点，增幅高达67.8%，高于去年同期54.9个百分点。

　　3、开发商的抗压能力仍然较强

　　由于前几年商品房持续旺销，开发企业回笼了大量资金，因此企业资金较为充裕。此外，当前很多开发商融资渠道转向多元化，除了银行信贷，股市这一融资渠道在房地产行业日益兴盛，经历2008年楼市之变后，开发商普遍改变了资金链渠道，上市企业增加，直接融资能力有所增强。当前，在股市和银行信贷两大融资渠道收窄的情况下，海外发债和信托等方式也开始涌现。仅就国内贷款而言，其中非银行金融机构的贷款比例呈增长之势，2009年6.7％、2010年为8.9％，今年1-8月份增加到13.7％。

　　（五）开发企业——两极分化,大型房企逆市而上

　　1-8月份，全省一级资质房地产开发企业共100家，占比1.6％，而开发指标占全省总量的比重大致为5％。其中完成开发投资170.6亿元，同比增长34.6％，比去年同期提高1.2个百分点；本年到位资金492亿元，占比6.2％，比去年同期提高0.3个百分点，同比增长24.5％，本年到位资金是其开发投资额的2.9倍，高于其他资质等级的平均水平（2.3倍）；销售面积277.2万平方米，占比5.7％，高于去年同期1.4个百分点，同比增长32.3％，比其他资质等级企业的增速高34.2个百分点。

　　中国房产信息集团7月1日发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，万科以644亿元再居榜首，同比增长81%。在上半年严峻的市场形势下，各大房地产企业业绩依然得以快速增长。与去年上半年5家企业销售额突破200亿元的情况相比，今年又7家企业销售额超过200亿元，分别是万科644亿元、恒大429亿元、中海地产421亿元、保利地产385亿元、绿地集团356亿元、万达340亿元、碧桂园214亿元。

　　相比之下，资质等级低的开发企业销售业绩下滑、资金供应紧张。统计资料显示，1-8月份，全省四级资质的开发企业169家，销售面积39.6万平方米，同比下降38.8％；在建规模120.8万平方米，比去年同期下降40.5％；完成投资10.41亿元，同比下降25.1％。在楼市调控层层加码的背景下，销售市场降温对中小企业的影响很大，销量的下滑使得这些企业的资金捉襟见肘，面临着严峻的生存考验。

　　（六）保障性住房建设——强力推进，进展顺利

　　今年以来，为完成全省45万套保障性安居工程建设任务，省政府先后下发文件、分解任务、签订目标责任状和召开电视电话会议，强力推进各地加快建设，目前各项工程建设进展顺利，实现了“时间过半、任务过半”的目标。到上半年，全年列入计划的1300多个项目，已有801个全面开工，占项目总数的62%，完成保障性安居工程建设任务29.7万套（新开工），完成计划的66%，其中新开工公共租赁住房9.9万套（间），新开工廉租住房1.1万套，新开工经济适用住房6万套，城市棚户区危旧房改造669万平方米，新开工限价商品住房6.8万套，总体进展和完成情况在全国处于领先水平。

　　三、房地产市场走势研判及政策建议

　　（一）全年及明年房地产市场走势

　　从近两年和今年以来全省房地产市场运行情况和当前的房地产市场调控政策实施的力度和贯彻落实的效果来看，我们对全省房地产市场走势的总体判断是：今年我省房地产市场总体仍将保持平稳运行态势，明年将是房地产业进入调整和发展的关键时期，能否走上良性运行轨道主要取决于国家调控政策的持续性和各地贯彻落实的有效性。

　　1、开发投资增速。房地产开发投资总体将继续保持高位增长态势，但增势可能会有所减缓。今年1-8月全省房地产开发投资增速为33.4%（去年为28.9%），自下半年后呈逐月小幅回落之势,预计全年增速回落到33%左右,但总体继续保持高位增长态势，明年投资增速将继续出现小幅回落。主要理由是：今年是“十二五”规划开局之年，国家和各级地方政府将进一步加大资金投入，加快保障性住房建设步伐；我省全面小康社会建设和基本实现现代化进入关键时期，城镇化步伐加快，进入全面推进和快速发展阶段对房地产市场产生巨大需求；人民生活水准提高，对住房消费需求仍较旺盛；房地产业投资回报丰厚，开发企业投资热情依然高涨。总的来看，今后一个时期投资发展所面临的外部环境总体趋好，所有这些必将进一步保障和促进房地产开发投资保持一定规模和速度。但与此同时，由于当前受银根收紧、资金趋紧、市场低迷和未来预期等多种因素影响，开发商投资意愿有所下降，开发节奏有所放慢，再加去年基数较大，这在一定程度上可能会使全年甚至明年开发投资增速会出现一定程度的回落。

　　2、商品房销售情况。商品房销售形势总体不容乐观，根据目前的销售情况，全年可能会在低速徘徊或难摆脱负增长状态，最好的状况是销售量可能与去年基本持平（略增或略降），明年销售也难见起色。主要理由是：从开发商角度看，他们目前资金虽趋紧，但总体仍较宽裕（以1-8月为例，全省开发企业到位资金同比增长18.6%，商品房销售额同比增长了19.3%）,不需要急着降价卖房以迅速回笼资金,缺乏降价动力和压力；从消费者角度看，部分改善性需求和刚性需求受调控新政影响较大，限购、限贷使部分刚性需求受到挤压，提高首付款比例和存贷款利率增加了他们的购房成本,这在一定程度上会使相当数量的购房者推迟买房甚至可能会选择放弃；从投资、投机者角度看，今年新的国家楼市调控八举措和全省各地贯彻落实调控措施和细则，一方面大大减少了他们投资和投机的机会，另一方面也提高了他们投资、投机的成本，今年以来这部分投资需求明显减少；还有就是目前仍处高位的房价和楼市调控新政，导致当前房市出现新的观望期，从目前的市场来看，观望情绪愈加浓厚，开发商是，购房者更是，市场呈持续低迷状态。所有这些因素都将会影响到今年乃至明年全省商品房特别是住宅成交的总量规模和增速。

　　3、房价走势。商品房价格总体仍将在高位运行，但涨幅将继续有所回落，部分地区（房价低洼地区）涨幅仍将保持一定水平。从今年1-8月全省房价走势来看，四季度乃至全年房价难以出现明显回调，实质性下跌可能性不大,但涨幅可能会低于上半年、去年同期和去年全年水平，明年房价可能在一定程度上会出现回调。全年房价和涨幅能否保持基本稳定或继续呈现小幅回落，主要取决于两大因素：一是各地贯彻落实房地产调控政策的情况和成效，特别是限购、限贷和限价等调控政策执行的持续性和有效性；二是进入四季度后商品房特别是住宅的成交情况，如果四季度或明年一季度商品房特别是住宅销售起色不大，继续保持一个较为低迷的状态，部分地区、部分楼盘可能会出现小范围内降价促销现象，整体下跌可能性不大，今年全省房价和涨幅总体仍以“趋稳”和“回落”为主，但明年可能会出现实质性回调，因为从房价下行的因素看，国家对房地产开发贷款和个人住房贷款的政策不断紧缩，使得商品住宅供应和需求两端都受到了抑制，房地产交易量持续低位运行，开发企业融资成本不断攀升，资金压力持续增大，资金链将受到严峻考验，开发企业为尽快回笼资金，会调整定价策略，采取打折、降价销售以价换量；此外，随着保障性住房建设步伐加快，供应量的增多，将使房价产生结构性下降趋势。

　　（二）几点对策建议

　　从2009年年底到今年年初以来，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康运行，中央出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，对房地产市场运行和发展产生了重要而积极的影响。从我省一年多的贯彻实施情况来看，效果良好，新政效应逐步显现，主要表现为投资和投资性需求得到有效遏制，房价总体趋稳涨幅持续回落，房地产市场运行总体平稳。

　　房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善民生、维护社会和谐稳定意义重大。当前我省房地产市场虽总体运行良好，仍存在着一些不健康、不稳定因素，为了更好地促进我省房地产业持续稳定增长、科学健康发展，进一步发挥其在国民经济增长和社会发展中的作用，根据我省房地产市场实际情况和目前面临的宏观调控新形势以及发展新机遇，当前和今后一段时期主要抓好以下几方面的工作：

　　1、坚持调控方向不动摇，进一步完善和细化政策措施，努力保持房地产市场平稳健康运行

　　在市场经济条件下，不断强化和发挥政府宏观管理和调节经济的职能，对于促进和稳定经济发展，努力保持房地产市场平稳运行具有十分重要的现实意义和举足轻重的作用。当前全省上下要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识搞好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性，增强贯彻落实中央各项房地产调控政策的自觉性和紧迫感，坚持调控方向不变、贯彻力度不减。各级政府和有关部门要狠抓落实，各负其责，不断完善和细化政策措施，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，不断改进和加强市场调控，实行供需双向调节，以提高政策的执行效果，保持房地产市场健康稳定发展。

　　同时,在实施宏观调控中要注意因地制宜，有的放矢，不搞“一刀切”。我省三大地区的房地产业在发展程度、规模、水平、速度等方面存在着明显的不平衡和差异，省、市各级政府和有关部门在落实宏观调控政策和实施细则时，应充分考虑当地经济发展水平、居民收入消费水平和消费习惯等多种因素，实事求是、因地制宜贯彻落实和制定区域调控政策，对房价上涨过快的地区要严格控制，限购、限贷、限价多管齐下，发展比较健康的地区要鼓励支持，建设、国土、财政、税务、金融等部门，应在各级党委、政府统一领导下，按照职责分工，相互加强沟通，密切配合协作，形成促进房地产市场健康稳定发展的合力，只有这样才能收到较好效果和达到预期目标。

　　2、进一步完善住房保障体系，加快保障性住房建设步伐，确保困难群体住有所居

　　住房问题不仅仅是经济问题，而且是社会问题和政治问题。党的十七大提出“住有所居”，胡锦涛总书记在党的十七大明确指出要“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。这为我们抓好做好房地产业发展工作和住房保障工作指明了道路和方向，明确了思路和目标。做好住房保障工作，从目前的情况和我省的实际来看主要抓好三个方面：一是进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体，逐步实现“住有所居”目标。即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和经济适用住房；面向既买不起商品房、又不符合廉租房和经济适用房保障条件的“夹心层”，提供限价商品住房；面向新就业人员和外来务工人员，提供公共租赁住房；同时加快推进城市和国有工矿棚户区改造，改善棚户区居民住房条件；扩大住房公积金归集范围，力求覆盖所有在职职工。

　　二是切实增加政府投入，加快保障性住房建设步伐。近年来我省先后制定下发了《关于切实加强民生工作若干问题的决定》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》、《江苏省关于进一步推进保障性住房建设的意见》等有关文件，并以省政府令颁布了《江苏省廉租住房保障办法》、《江苏省经济适用住房管理办法》、《江苏省公共租赁住房管理办法》。各级政府应承担起更多的建设保障性住房的责任，着力解决中低收入家庭的住房困难问题，当前最重要的是要加快全省45万套保障性安居工程的建设进度，确保年底完成目标任务，尽快形成有效的市场供给，平衡供求关系，稳定市场预期。

　　三是强化保障性住房管理，确保公平正义。可根据各地实际，结合经济发展水平，定期向社会公布住房保障发展规划和年度计划，包括保障性住房项目位置和建设情况、配租配售办法以及配租配售结果、保障性住房的使用规定、住房保障部门的管理规范及办事流程等；实行房源公开，邀请人大政协、新闻媒体和群众代表实施全过程监督，确保保障性住房分配公正合理；对各类保障性住房要实行严格的准入管理，健全退出机制，对骗取、违规使用保障性住房的行为，及时纠正，加大清退力度；加强住房保障管理信息系统建设，实现省、市、县（区）多级联网，促进住房保障管理的规范化、科学化。

　　3、全面创新房地产市场监管手段，营造良好市场氛围和发展环境，促进房地产市场又好又快发展

　　房价高、涨幅快是当前房地产市场发展中面临的突出矛盾和问题，避免房地产市场出现大的起伏，保持房地产市场平稳健康运行是当前政府宏观调控工作的一项重要目标。建立和完善房地产管理相关规章制度（如房地产企业和执业人员诚信制度、商品房预售许可制度、预售资金监管制度、预售商品房价格备案制度等），是加强市场管理实现有效监督的重要方法和手段，不断创新房地产市场监管手段是实现宏观调控目标的重要保证。创新监管手段主要从以下几方面入手：1）严格商品房预销售管理，严格商品房预（销）售许可条件，开发企业申领《商品房预售许可证》的建设规模不得低于30000平方米，项目规模小于30000平方米的，应一次性申请办理，在取得《商品房预售许可证》后，要在10日内一次性将取得预售许可的全部房源上网销售，严禁捂盘惜售、囤积房源；2）严格预售商品房价格备案管理，积极引导开发企业合理定价，杜绝频繁调价行为。如开发企业申领预售许可证必须申报价格，并经价格主管部门备案，备案价格一般在一定期限内不得调高，需要调高的必须重新申报。按照“一套一标”规定要求，企业必须在房产官方网站上和楼盘交易场所醒目位置向社会公示房价，必须保持网上公示价、楼盘公告价、报备价一致；3）加强商品房预销售资金监管，建立商品房预售资金专户存储制度，确保预售资金专项用于商品住房项目工程建设和竣工交付，保护购房者权益和防范金融风险，防止开发商隐性炒房、烂尾楼现象的发生；4）加强监督检查，整顿规范房地产市场秩序，建立部门联合监管的工作机制，定期开展市场检查，对违规销售、擅自发布虚假广告、捂盘惜售、信等行为严肃查处，公开曝光。通过创新各种监管制度，为房地产市场发展营造良好市场氛围和发展环境，促进房地产市场又好又快发展。

　　4、认真实施“收入七年倍增计划”,切实提高城乡居民收入水平，全面增强住房消费能力,充分发挥消费对房地产业发展的拉动作用

　　在房地产消费中，住房消费是其中最为重要、最为普遍、占比最高的一种消费，要提高房地产消费水平必须提高住房消费水平，而住房消费又与居民消费能力密切相关，消费能力的高低又主要决定于其收入水平。就目前我省的情况来看，城镇的房地产消费水平与广东、浙江等相比还存在比较大的差距，2010年我省城镇居民住房人均建筑面积为33.4平方米，发展空间和潜力还有待进一步挖掘和提升。消费水平的差异究其原因主要是由于我省经济总量和发展水平一直居全国前三位，而人均收入水平却居五六位，收入水平与经济发展水平不相适应（以2010年为例，全省GDP增长12.7%，而城镇居民人均可支配收入仅增长11.6%，扣除物价因素仅增长7.8%，大大低于GDP增速）。目前的关键是要千方百计提高城镇居民的收入水平，提高收入的主要途径一方面要扩大就业面、增加就业机会，建立正常增资机制；另一方面要建立和完善各种社会保障机制，提高整个社会福利水平，尤其是要建立住房保障机制。只有全面提高城乡居民的收入水平和住房消费能力，才能充分发挥和不断增强消费对房地产业发展的拉动作用，更好地促进我省房产市场持续稳定健康发展。

　　5、当前和今后一段时期要把调结构、控房价、稳市场、促发展作为调控和促进房地产业持续平稳健康发展的重要抓手

　　调整开发结构，增加住房有效供给，缓和住房供需矛盾。各级政府应以满足城市居民基本住房需求为出发点，组织编制住房建设和土地供应规划，认真贯彻落实保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求，科学确定住房供应规模和比例，特别是重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的建设规模，督促已出让土地抓紧开工，督促在建房地产项目加快进度，尽快形成有效供给，缓和供求关系，稳定房地产投资者和消费者的心理预期。

　　加强市场监管，进一步稳定房价。避免房地产市场出现大的起伏，稳定和控制房价过快增长是关键，进一步稳定房价，首先要加大房地产市场价格监控力度，加强商品房成本研究，建立切实可行的房价监控体系，从控制成本、限制房价两方面加以调控，商品房价格备案制对稳定房价有着重要的作用，要坚持和完善；其次要完善土地出让和收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨，对建设用地特别是住宅用地总量和价格进行调控，抓好闲置土地清理和利用，严格执行闲置土地开发期限，坚决打击开发商囤积土地的行为，限制以投机为目的的土地交易，对稳定地价和房价有着十分重要的意义，因为土地价格的高涨对房价有直接的推拉作用。

　　合理引导住房消费，稳定市场预期。针对旺盛的住房需求，必须加以合理引导和有效调节，在税收和信贷政策方面，继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，严格执行二套房“认房又认贷”的认定标准，暂停发放第三套及以上住房贷款，支持合理的自住性购房，抑制投资投机性购房；建立和完善房地产市场分析监测报告制度和信息发布制度，加强部门之间的协调配合，建立房地产市场与土地市场、金融市场等联动分析机制，准确把握房地产市场变化和走势，提高调控的预见性、针对性和有效性；把握正确的舆论导向，加强政策解读，加强对新闻媒体和社会舆论的管理和引导，努力维持房地产市场平稳发展，这对于有效稳定市场预期和消费心理，正确引导和促进居民理性消费具有十分重要的意义和作用。

　　积极引导房地产开发企业认清形势，调整策略，主动有为，增强企业市场竞争能力、抗风险能力和自我发展能力。为了使国家调控政策更好地得到贯彻落实和取得积极成效，保持和促进我省房地产市场平稳健康运行，各地、各部门要在加强监管的同时，要切实做好服务工作，积极引导房地产开发企业认清形势，调整开发和营销策略，主动顺应调控，积极主动有为，苦练内功，促使开发企业在调整开发结构、增加有效供应的同时以合理的价格进行促销，全面提升全省房地产业规模经营和集约化水平，不断提高市场占有率、市场竞争力和自我发展能力，为百姓“住有所居”和我省房地产业平稳健康发展作出应有和更大的贡献。