各方观点

 

　　北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴

 

　　下半年房山楼市价值或凸显

 

　　相对于去年和前年，今年房山楼市略显沉寂，除了一些知名楼盘表现得较为消沉之外，更重要的原因是去年下半年该区域不少楼盘已经进行过一轮降价，而且降幅总体达10%-20%。此外，目前房山在售楼盘拿地时间普遍在2008年底之后，成本较高，从这些因素来看，房山楼盘未来进一步大幅降价的空间不大。预计今年上半年房山在售楼盘价格将以微调为主，随着成交量的上涨，价格将保持平稳。下半年市场对房山区域价值的认识有望进一步深化，购买优势凸显。对于天恒乐活城项目来说，除了不同阶段的小幅促销外，天恒乐活城还将在产品品质上进一步加大投入力度，在园区绿化、物业管理等细节上提高项目性价比，增强核心竞争力。

 

　　亚豪机构副总经理任启鑫

 

　　房山供应将在四五月逐渐跟上

 

　　2012年房山区将有7个纯新盘项目进入销售期，包括京投快线上林湾、京投万科新里程、中国铁建·原香漫谷等，纯新盘项目由于定价比较灵活，并且为了获取较好的开盘效果，目前采取低价入市的可能性比较大。进入四五月份之后，该区域沉寂较长时间的供应将逐渐跟上，而价格则会出现进一步的下降。

 

　　区域觅底

 

　　之房山篇

 

　　地铁房山线等利好让房山一度成为开发商竞相追逐的热点区域，不过，今年以来，相比大幅降价的通州、大兴区域，房山地区今年并没有出现普遍的价格大幅下调，由此导致房山楼市整体成交出现掉队。进入4月份以来，价格战已经悄然打响，房山新兴的板块房价几近探底，以低价促销量的优惠战略就此展开。

 

　　一季度成交整体掉队

 

　　根据链家地产市场研究部统计，2011年新建期房共有210个项目，成交27765套，与2010年相比，只有房山占比上涨，且成交量超过去年，朝阳的占比首位也被房山取代。

 

　　进入2012年以来随着通州、大兴楼盘售价的不断跳水，目前北京住宅排行榜中排名较前的，即多为通州与大兴降价幅度较大项目，与此同时，调控之前与调控前期频频摘取销售桂冠的房山区域，项目近期均陷入沉寂。

 

　　根据亚豪机构统计数据显示，2012年一季度，房山区共成交商品住宅944套，成交面积8.88万平方米，同比去年同期分别下降59.3%、60.2%，区域成交占全部成交的比重也由去年一季度的11.59%降至7.34%。

 

　　从月度成交情况来看，1月份由于房地产深度调控与春节假期的双重影响，房山区域住宅成交达到近年来的最低点，全月仅实现成交87套，占全部成交的比重也降至3.26%；进入2、3月份之后，月度成交情况逐渐开始好转，分别实现250套与607套的住宅成交，但是占据全部成交的比重都仅维持在8%左右，而这一阶段同属南城板块的大兴区域成交占比已回升至20%左右。

 

　　目前房山区域在售项目多集中在长阳、良乡、窦店三个板块，而从一季度的成交情况来看，目前只有长阳区域还在勉励支撑。根据亚豪机构数据统计显示，一季度房山区成交超过百套的项目均位于长阳区域，分别是首开熙悦山成交147套、中粮万科长阳半岛成交134套、芭蕾雨悦都成交106套。

 

 

　　价格战4月打响

 

　　从房山整体区域来看，针对市场上普遍的产品类型，多数是满足刚性需求的居住产品，刚需产品占据绝对主力地位，在北京房价下跌之际，房山新兴的板块房价几近探底，以低价促销量的优惠战略就此展开。

 

　　2012年房山许多开发商陆续推出优惠打折活动，从去年开始房山区就步入降价通道，最高曾卖到18000元/平方米的万科长阳半岛，如今成交价在15000元/平方米左右，其中包含约2000元/平方米的精装修；周边的首开熙悦山虽然是毛坯，但价格从去年的15000元/平米跌至目前的13000元/平方米，位于阎村的天恒乐活城现房价格只有10000-12000元/平米左右。其中首开熙悦山推出的两居均价为13000元/平米，金地朗悦也推出14800元/平米的特价房。

 

　　进入4月份之后，房山区域的价格坚冰逐渐被打破，4月2日，北京城建徜徉集项目以12900元/平方米的均价入市，再创了长阳区域内的价格新低，也给该区域在售项目树立了一个新的低价标杆；另外位于良乡的鸿顺园东区项目预计在4月中旬将新推出一批房源，起价9999元/平方米，均价11000元/平方米左右，相比其目前在售价格下调3000元/平方米。这两个项目的低价入市将撬动该区域的部分成交，也将带领区域进入下一轮的降价通道。

 

　　事实上，房山上一次出现类似的情况还是在一年前，去年4月15日，中铁建·长阳国际城均价1.25万元/平方米，相比周边万科长阳半岛等项目价格低5000元左右，短短两天的时间里，长阳国际城首期01及08地块1594套全部完成选房认购，比预售方案公布的选房时间提前3天结束。

 

　　经过一轮的政策洗刷，目前房山区的在售项目价格也多半进行了回调，基本都是以“成本价+10%的利润空间”销售，售价与成本之间差距已经很小，如天恒乐活城等项目，已经是售价基本与成本价持平，属于底价出手。据天恒乐活城营销负责人称，他们已将44号楼整栋实景现房房源拿出，利用京东商城平台进行网上售房，也就意味着京东首次携手房企进军房产电商，其主要户型为70-90平的一居和两居，主要针对刚需及首次置业人群，购买不分户型、不分朝向，价格促销力度较大，低于同区域项目成交底价，很有可能在万元以下。

 

　　房山步入成熟阶段

 

　　此外，新一轮城南计划的落地和房山区域配套完善使得房山区域更为成熟。今年是总投资额达2900亿元的3年“城南行动计划”的收官之年，据北京市发改委有关人士透露，新的3年城南计划已经全部编制完成，明年就可以开始实施，总投资不会低于老城南计划。届时，将会有投资高达八九百亿元的大项目落地城南。新的城南计划将更多带动社会资源向城南集聚，并更多地关注城南地区的产业经济和公共服务方面的发展。

 

　　北京四中已经于去年8月2日奠基启动，红黄蓝幼儿园与北京第四幼儿园同期进驻房山。房山线去年年底与9号线接通，今年年底，9号线则将连通其他市区线路，届时通往丽泽商圈、中关村、国贸等地，非常方便。

 

　　去年6月，武警总医院签约CSD，将在5年内建成拥有5000余张床位的国际救援医院。此外，还包括运动主题公园和高尔夫球场建设，京良路道路拓宽，京石第二条高速兴建等一系列利好。

 

　　4月份，芭蕾雨悦都即将迎来一期业主入住，中粮万科长阳半岛首次开盘楼座已于2011年12月31日首批入住，二批将于今年8月入住。随着人口的流入和配套设施的建成，肯德基、麦当劳、必胜客、俏江南、苏宁电器等九大金牌商业签约入驻中粮长阳半岛，该区域的生活配套将更为完善。

 

 

　　项目总建筑面积约40万平方米，分南北两区。目前在售的为北区，容积率1.8，绿化率36%，城铁现房，即买即住。北区目前在售的产品有高层公寓、别墅和叠拼、洋房，其中，高层公寓产品单套约90平方米，总价约80万元-100万元。别墅和叠拼产品是整个区域的稀缺产品，超值赠送花园、车库、储藏室以及露台，赠送面积可高达100平方米；洋房产品均为3.5层-6.5层，根据不同户型赠送露台、车库、储物间。天恒乐活城45号楼(施工楼号)现房目前正与京东商城合作，将推出意想不到的超值优惠。

 

　　中国铁建·原香漫谷

 

　　京西34万平米多样态生活城

 

　　◎建筑类别：普通住宅◎物业地址：北京市房山区城关街道◎价格：待定

 

　　>>推荐理由

 

　　中国铁建·原香漫谷以30余处历史人文遗址、自然人文景观等资源坐拥京西休闲生态宜居价值地段，六环路、京港澳高速、京周路及在建的京石二高速环伺四周，规划中城铁燕房线在此独立设站，地铁轨道高速公路交织多维路网瞬间通达城市核心。项目为现代简约型建筑风格，以关照客户需求为基点，打造多样精致户型，丰富空间架构，营造人性化生活场所。

 

　　项目还致力于完善区域邻里型商业组合，实现购物、休闲、娱乐、餐饮等一站式服务，成就立体式商业生活街区零距离体验，充分尊重人居体验，引进资深物管，提供个性化、专业化、国际化服务。

 

　　首创·芭蕾雨悦都

 

　　9层纯板都市水岸社区

 

　　◎性价比指数：★★★★

 

　　◎建筑类别：板楼

 

　　◎容积率：2.0

 

　　◎物业地址：房山区京石高速19B出口，沿京良

 

　　路向东直行1000米路南

 

　　◎价格：均价约16000元/平方米

 

　　>>推荐理由

 

　　首创·芭蕾雨悦都位于北京市房山区长阳CSD核心，是奥特莱斯(中国)“芭蕾雨”品牌线华北中心、CSD引擎项目芭蕾雨·奥特莱斯广场的配套住宅。项目住宅面积约17万平方米，奥特莱斯及其它商业约15万平方米，建成后将成为一个集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。

 

　　首创·芭蕾雨悦都距城铁房山线“篱笆房站”仅200米，连接9号线，与1号线、4号线、10号线等八条线路换乘，一站直抵城市各个核心区。京石高速路、京良路、东环路等围合立体路网，出行十分便利。小清河、哑叭河双水岸，万亩滨河公园、私家滨河休闲区、长阳体育公园优越自然景观，舒适宜人。水岸公园现已实景落成，乐享都市滨水生活。

 

　　9层阳光板楼，主力80-88平米全功能两三居产品，户户超大飘窗、全景阳光房、首层下沉庭院、顶层阁楼等超值附加空间，高使用率，舒适与实用完美结合。

 

　　首创·芭蕾雨悦都交通便利、环境优美、产品优越，一期已入住，奥莱部分完成竣工筹备招商，成熟氛围指日可待。承长阳CSD休闲购物区崛起之势，首创·芭蕾雨悦都迅速成为北京楼市的一枚新星，首置刚需理想的第一居所。

 

　　金地朗悦

 

　　立体化交通路网

 

　　◎性价比指数：★★★★◎建筑类别：普通住宅◎物业地址：房山区良乡大学城东侧◎价格：均价16000元/平方米

 

　　>>推荐理由

 

　　金地朗悦位于房山区良乡大学城东侧，良乡东路以北(房山线大学城北站旁500米)。项目预计4月21日样板间开放，现场将举行多种活动，玩轮盘、攀岩、X-box赢筹码换精美礼品等，还有明星房源特价房回馈到场客户。项目目前在售，均价16000元/平方米，全款支付可享96折，贷款可享99折优惠。目前在售楼座为7、8、11、13、14、15号楼，在售户型包括88-121平方米三居洋房，77-80平方米两居及88-130平方米三居小高层，70年产权，预计2013年入住。

 

　　项目地处京港澳高速、京港澳第二高速及京开高速等多条高速连接城市中心，京良路、长杨路、长于路等城市主干道贯穿区域。立体化的交通路网使业主出行四通八达。

 

　　长阳光和作用

 

　　城铁水岸旁宽景阳房

 

　　性价比指数：★★★★

 

　　建筑类别：板楼

 

　　容积率：1.50

 

　　物业地址：房山区长阳镇稻田南里

 

　　(南五环京良路西营路口向北900米)

 

　　价格：均价13800元/平方米

 

　　>>推荐理由

 

　　长阳光和作用是由北京玉亭房地产开发有限公司投资开发，项目定位于城铁水岸旁的宽景阳房。坐落于北京市房山区长阳镇，位于长阳中央休闲购物区(简称CSD)的核心地带，紧邻城铁、交通便利，是长阳区域内距北京市区最近的地产项目，距六里桥仅为15公里。

 

　　该项目将被打造成最适宜生活的纯居住社区，由12栋7-8层带电梯板楼组成，1.5的超低容积率，是长阳板块容积率最低的在售项目。项目四周环绕着由永定河水岸绿化及规划中的坡地公园组成的近三百亩的大面积绿植，将会形成一个天然的大氧吧，提供最清新的氧气，达到湿润净化空气的作用，保障居者的身心健康，提高居住者的生活品质。

 

　　项目建筑具有后现代简欧建筑风格，户型设计多样化，面积从82-110平方米不等，平层、跃层、LOFT等多种户型供选择，3.9-4.2米超大面宽。