新一轮农村土地改革的大幕已徐徐开启。12月2日，中共中央总书记、中央全面深化改革领导小组组长习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。会议指出，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。

业内认为，中央审议土地改革试点意见，标志着新一轮土地改革扣弦，目前农村土地征收利益分配、集体经营性建设用地修法、宅基地退出等问题还待解决。除了上述文件之外，包括有关“积极发展赋予农民对集体资产股份权能改革试点方案”、“发展农村产权流转交易市场”等多个指导意见也在紧锣密鼓地制定之中。

土地作为最为基本的生产生活要素，其市场化相对滞后，而农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革顶层设计“三箭齐发”，必将提高土地利用效率，大幅增加农民财产性收入，调整政府征地行为，逐步释放出巨大的改革红利。

　　新土改加速推进

　　改革如此之快，超出了很多权威专家的预料。

　　“农村集体经营性建设用地入市改革试点方案正在按照相关程序报批，快的话年内，慢的话明年年初，试点方案就会出台。”中央农村工作领导小组副组长陈锡文上周末透露。没过几天，中央深改小组就已经审议了相关文件。

需要指出的是，中央深改小组审议的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，只是新一轮农村土地改革组合拳中的一记重拳。在这之前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。之后，各个相关部门还有几箭在弦。

据悉，中农办负责起草的关于引导农村产权流转交易市场健康发展的指导意见，已经提交有关方面讨论；农业部牵头的关于稳步推进农村集体产权制度改革的指导意见，已经形成基本框架，方案正在进一步完善中。另外，有关土地承包经营权和农民住房财产权抵押政策也将制定出台。

　　放活土地经营权

　　1978年开始的第一轮农村土地制度改革，实现了农村集体所有权和家庭承包经营权的分离，强化了农民权利，解决了生产积极性的问题。而新一轮农村土地制度改革的核心，将在“放活土地经营权”上做文章，其创新意义和深远影响，可与前一轮改革比肩。

　　农地改革的基本方针已经明确，即“明晰所有权，稳定承包权，放活经营权”，在这个基础上不断推进土地合理的流转和适度规模经营的发展，创新农业经营主体。中央深改小组会议定调农地改革坚持三条底线，就是为改革划定底线。这一底线就是：新一轮农村土地改革，要在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，开创所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局。

　　对于新一轮土改的核心， 放活土地经营权是农村土地制度的一次重大创新，是新一轮农村生产关系调整的核心所在。实践中，我们把放活土地经营权作为改革的突破口，有利于推动土地适度规模集中，促进农业产业化经营，保证粮食安全和农产品安全。

　　下一步的改革应坚持农村土地(包括集体建设用地、承包地、宅基地)的集体所有，通过确权赋能，把集体经济组织的所有权和农民手中的使用权变为永久性物权，使它们能流转交易；保护集体和农民分享土地增值收益，以此建立农民获得生存、发展来源的长期保障制度，防止农民的财产权利受到侵害。

　　资本市场期待红利

　　资本市场已经关注到新一轮土改，特别是期待着“农村集体经营性建设用地”的改革红利。事实上，“土地”作为最为基本的生产生活要素，其市场化相对滞后，而新一轮土地改革的迅速到来，必将提高土地利用效率，大幅增加农民财产性收入，调整政府征地行为，逐步释放出巨大的改革红利。

　　党的十八届三中全会提出的300多项改革任务中，有超过50项和农业农村有关，而这其中的重头戏就是包括土地制度在内的集体产权制度的改革，可以说是前无古人的创新。

　　我国市场化改革历经三十多年，多数产品和生产要素都实现了市场化，而土地要素市场化相对滞后。土地在农业、工商业、住宅间的配置主要通过地方政府而非由市场完成，造成土地利用效率的损失，同时扭曲了财富分配，不利于经济发展、城镇化进程以及社会和政治稳定。

　　新一轮农村土地改革的大方向是促进统一市场的形成。目前，各种土地交易行为早已发生，包括耕地、宅基地和小产权房。消除土地市场分割、统一土地市场迟早到来。目前承包耕地流转比例已经超过四分之一，部分土地向专业大户和农业企业集中。但是由于历史问题的复杂性，相关政策在宅基地和小产权房问题上较为谨慎。未来改革方向是将这些交易纳入法律的框架之内，确权就是让农民拥有选择权，而不是替农民做主。市场化机制引入的同时，政府征地行为也需要相应调整。新一轮土地改革，将为新农村的建设注入了新的活力，成为推动新型城镇化建设关键动力。

　　近期政府多次出台有关土地流转的重要文件，意味着土地改革政策逐步开始落地。土地改革的核心在于土地的“确权”与“流转”，2015 年的突破点着重在两个领域，城市工业用地的集约化利用和农村集体建设用地的入市试点，从土地流转的模式来看，预计入股、出租等方式将会有所加速。

　　农村土地征收 利益分配考验政府智慧

　　农地征收一直是新一轮土地改革的难点和重点，尤其利益分配问题更是牵一发而动全身。现有的《土地管理法》规定，农村集体土地的征地补偿标准最高不得超过所占耕地前三年平均产值的30倍。2011年征地补偿约为103元/平方米，而土地出让均价约为943元/平方米，这意味着农民在土地收益中所获得的比例不到11%。在《决定》颁布之前，外界曾传闻土地补偿费将提高10倍，国土部多位官员都曾为此出面辟谣。

此轮土地改革中提高农民土地征地收益基本已经成为共识，但是目前各地对土地财政依赖又比较严重，除非找到其他替代税源，不然地方也不会轻易放弃土地财政。蛋糕就这么大，如何分配确实很考验政府智慧。目前地方政府面临财政收入增速放缓、地方债风险等问题，预计在此次改革在征收补偿方面，农民收益可能会有所提升，但是改革力度应该不会特别大，毕竟还需要兼顾地方的财政。

　　集体经营性建设用地入市 修法、定价问题待解

　　随着我国城市用地日益紧张，农村集体经营性建设用地入市备受各方关注。根据目前我国现行的《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

此次土改方案中，农地入市仅指集体经营性建设用地中的乡镇企业用地以及公益性事业用地，对于农村宅基地进入市场仍采取先试点，探索推进农民住房财产权抵押、担保、转让，对于能有效缓解城市商品房压力的“小产权房”仍然不被承认。而对于非经营性建设用地也非常保守。2013年中央“一号文件”曾明确指出，“农村集体非经营性建设用地不得进入市场”。此次土地改革方案中农地流转仍然被严格限制在农村集体内部。

此外，按照三中全会的要求，农村集体经营性建设用地“同价同权”进入土地市场，如何定价、监管也是制度设计的重要内容。