根据钱报记者统计，受整体经济环境及房产相关政策等多方因素影响，2014年上半年土地市场呈现折线式下降趋势。从数据看，前三季度642.34亿元的成交金额，在近5年内仅次于2013年的1022.76亿元。但主要的成交集中在一二月份，三月份起成交跌入冰窟。

 

  7月底开始，杭州楼市限购政策逐步放开，土地市场的成交开始出现触底反弹的迹象。整个三季度共成交土地27宗，总成交金额99.26亿元，与二季度的73.72亿元成交额相比，有微弱回暖态势。

 

  一二月份狂奔

 

  三月跌落冰窟

 

  主城区前三季度共成交45宗地块，出让金总额484.4亿元。余杭共成交地块41宗，出让金总额86.2亿元。萧山共成交地块32宗，出让金总额71.5亿元。

 

  据钱江晚报记者统计，上半年的杭州土地成交几乎都集中在1~2月，卖地金额431.75亿元，占前三季度总卖地额的67%，由于2013年整年杭州土地市场一直处在急速狂奔状态，直到2014年1月，政府仍在集中推地，如此大的市场热情之下，一些没拿地的开发商纷纷涌入。整个1月，杭州卖地金额达339.55亿元，主城区的几宗明星地块出让总金额达233.36亿元，占杭州市1月卖地金额的69%，大体量、高地价的明星地块支撑起整个1月土地市场。

 

  而后面5个月，杭州土地市场几乎降到了冰点：主城区3~7月共成交9宗地，卖地金额34.85亿元；余杭区3~7月共成交19宗地，卖地金额43.53亿元；萧山区3~7月共成交10宗地，卖地金额37.88亿元。

 

  不仅如此，与2013年动辄30~40%的溢价率相比，今年的土地溢价一直在底价附近徘徊：主城区，除了2014年1月部分热门地块的溢价率达到10%以上——如融信杭师大地块高达33%以外，许多地块基本都是底价成交。

 

  7月成为谷底

 

  限购放开后土地市场回暖

 

  进入第三季度后，受限购放开等利好因素刺激，往年因高温而冷淡的7月，在今年却大放异彩。整个7月，杭州市主城、余杭、萧山三区商品房共成交6091套，在今年前7个月的成交量中，位居第一。这样的成交数据，也同步刺激了开发商对于后市的信心。第三季度土地市场成交金额为99.26亿元，比起二季度有微弱回暖态势。

 

  值得一提的是，整个7月份，主城区和余杭区均仅有一宗商业用地成交，萧山区则交了白卷。某种意义上说，土地市场的解冻，是从限购政策放开后正式启动的。7月份成了土地市场的谷底。

 

  政策放开后，9月10日，德信斥资12.72亿元拿下江干区一块土地，该地块与在售的东望项目位置十分接近，以底价成交。这是自2月25日以来主城区成功交易的首宗宅地，向来善于抄底土地市场的德信地产出手，也给市场发出了明显的信号。

 

  根据第三季度的房产交易情况来看，限购放开带来了市场交易量的缓慢上升，楼市回暖的信心已经迅速反应到了土地市场。第三季度杭州市(包括余杭、萧山)土地交易逐步回暖。

 

  根据统计，第三季度，杭州市(包括余杭、萧山)共成交土地27宗，总成交金额99.26亿元，与二季度的73.72亿元成交额相比，有微弱回暖态势。其中，主城区成交10宗，金额79.74亿元。

 

  不仅如此，9月份的出让公告也频繁出现，杭州市(包括余杭、萧山)共推出了6块土地，其中主城区4块、余杭区2块，地块位置优越，面积更是达到了45.58万平方米，这意味着土地市场也将随着楼市的破冰走出谷底。

 

  第三季度

 

  商业用地唱主角

 

  住宅市场遇冷的时候，往往会有一些开发商将目光转向商业用地。根据统计，第三季度，杭州市(包括余杭、萧山)共成交土地27宗，其中主城区7宗商业或商住用地，一宗加油站用地。余杭区3宗皆为商业或商住用地，萧山区也有3宗商业或商住用地。即使不考虑萧山区有7块位于所前的住宅用地皆为一家开发商连片开发的因素，非住宅用地也在整个交易市场中占了半壁江山。

 

  从个例来看，三季度的数据中，8月14日成功出让的祥符东单元B1/B2-07地块和9月30日出让的蒋村地块尤为引人注目。两块地皆为纯商业用地，出让面积较大，其中祥符地块建成后体量将达到28万平方米，而被北京银泰收入囊中的蒋村地块也会在蒋村一带建成一个超过17万平方米的银泰城。

 

  从单价看，9月30日成交的小和山加油站用地则创造了一个令人咋舌的奇迹。占地仅有2587平方米的土地，成交总价高达7700万元，溢价率为393%，楼面价达99214元/平方米。

 

  开发商拿地审慎

 

  土地出让试水现房销售

 

  从3月份开始，土地成交陷入低谷，即使是限购政策放开，开发商对于拿地的态度仍然保持谨慎。

 

  一位本土的开发商告诉记者，虽然手头项目陆续进入收尾期，对政府推出的土地也持续保持关注，但是真正要拿地，最关注的还是地段，大小和价格倒是其次。

 

  据统计，整个三季度，只有本土的德信地产和南京的雨润集团纳入两宗住宅用地。这两宗位于江干区的土地，加起来也不过只有7万多平方米的占地面积，均为底价成交。

 

  伴随楼市低迷而来的烂尾楼现象也让政府开始加强风险控制。根据余杭区一宗土地的出让文件，政府已经开始尝试从源头上控制烂尾楼的可能性。

 

  据余杭区国土资源局公告显示，余政储出〔2014〕39号地块“该项目地上总建筑面积的10%可预售，其余建成后可现房销售。”这意味着，该项目90%的房源要现房销售。

 

  而一位与国土局关系密切的人士告诉记者，之所以出让文件规定得如此苛刻，主要是有两个因素：“只有10%可以预售，是因为做地单位对目前的市场状况有顾虑，为了防止后期出现烂尾现象，所以规定做到现房出售，这样也是降低购房者的风险。”

 

  成交量上扬——新房价格上涨——土地市场交易金额暴涨，这熟悉的节奏，几乎是每一次调控后再救市的经典三部曲。今年的四季度，土地市场是否会出现惊天逆转呢？

 

  一位业内人士分析，限贷的放开，将带来楼市的输血，市场短期上行的确定性增加，接下来的两个月，新房的成交将会有一波上扬的行情。如果购房者的信心确定，成交量能够持续上涨，能拉出一根阳线，那么不排除土地市场会在年底出现一波火热的行情。但受整体的经济环境影响，购房者的信心尚未明确，购买力的释放程度不够明朗，盘活资金也需要一定的时间，所以是否出现翘尾行情，尚且有待观察。